Schlaglicht / Dienstag, 30.12.2014

Interview: Wie rechnen die Bunker-Planer?

 
 

Investor Thomas Matzen plant neue Bauten und einen Garten auf dem Feldstraßen-Bunker –  die Stadt soll dafür 2,56 Mio. Euro Erbpacht erlassen. Wir fragten nach: Wie und warum?

Nach meinem Bericht „Der Deal hinter dem Bunker-Dachgarten“ haben die Initiatoren des Dachgarten-Projekts Kritik angemeldet: In meiner fiktiven Kalkulation sei ein Denkfehler; bisherige Kosten und Investitionen des Bunker-Eigentümers seien nicht berücksichtigt worden. Wir vereinbarten darüber ein klärendes Gespräch, das jetzt stattgefunden hat. Ich traf mich mit dem Projektbeauftragten Dr. Robin Houcken (Interpol+- Studios GmbH / Gesellschafter des Architekturbüros) und Tobias Maulhardt von der EHP GmbH, die für die Verwaltung im Bunker zuständig ist. Prof. Thomas J. C. Matzen, der Investor, konnte aus gesundheitlichen Gründen nicht dabei sein.

Tobias Maulhardt beim Gespräch im Cafe Pauline

Tobias Maulhardt beim Gespräch im Cafe Pauline

 Beginn der Erbpacht 1993: Was hat Thomas Matzen in den Bunker investiert?

St. Pauli Blog: Beginnen wir mit dem laufenden Zeitraum der Erbpacht. Thomas Matzen hat 1993 das Erbbaurecht bis 2053 für damals 6 Mio D-Mark erworben…
Tobias Maulhardt: Damals war es Herr Prof. Matzen als Privatperson, inzwischen ist die Matzen Immobilien GmbH Erbpachtberechtigte des Bunkers.

Welche Investitionen in den Bunker hat er damals vorgenommen?
Maulhardt: Das waren zum einen die 6 Mio. DM, um in den Genuss des Erbbaurechts zu kommen. Und dann waren es noch ca. 20 Millionen D-Mark, die in das Gebäude geflossen sind, um überhaupt eine Vermietbarkeit an mehrere Mieter zu ermöglichen. Angefangen von der Abwasser- über die Stromversorgung bis zum Brandschutz mit Brandmeldeanlage, Sprinklern, und Alarmsystem. Nicht zuletzt wegen der dicken Bunkerwände entstehen dabei sehr schnell hohe Kosten.
Herr Prof. Matzen hat damals die Foto-Dienstleister-Firma PPS des Fotografen F.C. Gundlach übernommen, der der größte Mieter im Bunker war. Der Bunker war in einem nicht sonderlich guten Zustand. Die Mieter verlangten von der Stadt als Vermieter die dringend benötigten Instandsetzungsmaßnahmen, zu denen die Stadt aber aus wirtschaftlichen Gründen nicht bereit war. Herr Prof. Matzen hat sich daraufhin angeboten, in die Instandsetzung des Gebäudes zu investieren, wenn er dazu die entsprechende Sicherheit bekäme, das Gebäude auch zu erwerben. Da die Stadt in diesem Gebiet grundsätzlich keine Grundstücke verkauft, wurde stattdessen eine Erbpachtlösung angeboten. Die ist für den Investor regelmäßig ungünstiger, weil sie bei vergleichbaren Kosten mit einem zeitlich begrenzten Nutzungsrecht verbunden ist.

Und was wird in meinem Beitrag nach Ihrer Meinung nicht berücksichtigt?

Maulhardt: Die hohen zweistelligen Investitionen, die schon in den 90er Jahren die Grundlage der Vereinbarung mit der Stadt waren. Dies führt zu dem Denkfehler, dass Sie die Mieteinnahmen bis 2053 fälschlicherweise als Gewinn betrachtet haben, ohne die Kosten für den Erwerb des Gebäudes, des Erbpachtrechtes bis 2053 und die regelmäßigen Instandsetzungsinvestitionen über die Laufzeit des Erbpachtrechts bis 2053 in Abzug zu bringen, die aus den Mieteinnahmen zurückverdient werden müssen. Die Berechnung des Erbpachtzinses ist seinerzeit bereits von wesentlich höheren Mieteinnahmen ausgegangen, als sie damals überhaupt erwirtschaftet wurden.

Verlängerte Erbpacht bis 2093: Welche Summen sollen in den Dachgarten fließen?

Robin Houcken, Projektbeauftragter für die Dach-Pläne

Robin Houcken, Projektbeauftragter für die Dach-Pläne

Herr Matzen möchte nun die Erbpacht verlängern. Die Finanzbehörde berechnet den Wert der verlängerten Erbpacht von 2053 bis 2093 mit 2,56 Mio. Euro, auf die sie verzichten will. Welche Leistungen werden im Gegenzug von der Matzen GmbH zugesagt?
Robin Houcken: Es werden für den Garten öffentliche Flächen geschaffen, für die in der Herstellung 7,5 Mio. Euro veranschlagt sind. Da sie in den nächsten 99 Jahren ja auch gepflegt werden müssen, gehen wir vorsichtig davon aus, dass das mindestens 200.000 Euro im Jahr kosten wird, also kumuliert ca. 15 bis 20 Mio Euro.

Maulhardt: Sofern das reicht. Man kann ja nicht in die Glaskugel schauen und zum Beispiel die Lohnentwicklung voraussehen. Auch die Pflanzen, die dort wachsen können, werden nicht die billigsten sein. Ich persönlich denke, 200.000 Euro sind noch sehr tief gegriffen.

Houcken: Das heißt, insgesamt 22,5 – 27,5 Mio. Euro fließen in den öffentlichen Bereich, für den niemand Miete zahlen muss. Der Eigentümer hat sich verpflichtet, diese Kosten zu übernehmen.

Wie setzen die öffentlichen Flächen sich zusammen?
Houcken: Mit dem Projekt werden ungefähr 8000 Quadratmeter öffentliche Fläche geschaffen. Das sind einmal die Rampe, die sich hochschlängelt bis zum Dach, dann der heutige Kragen mit den Flächen darin und schließlich die oberste Fläche auf dem Dach. Die Aufenthaltsflächen unterhalb des Aufbaus werden nicht komplett grün sein, zum einen fehlt dort das Sonnenlicht, zum anderen dienen diese als freie Aufenthaltsflächen im Brandschutzkonzept. Aber der Kragen und die Flaktürme selber bieten ca. 1500 bis 2000 Quadratmeter für Urban Gardening. Der Dachpark umfasst ca. 1100 bis 1400 qm. Die Rampe entlang des gesamten Verlaufs bietet einschließlich der Wegeflächen und Dachbegrünung auf dem Aufbau ca. 3200 bis 4400 qm begrünter Fläche. Hinzu kommen ca. 2900 bis 4500 vertikaler Grünflächen entlang der Bunkerkragenwand und des Neubaus. Insgesamt ergeben sich daraus ca. 8000 Quadratmeter öffentlich zugänglicher Grünfläche. Sie entsprechen flächenmäßig in etwa der gewerblich nutzbaren Fläche im Inneren.

Welcher Raum bleibt für aktives Gärtnern?

Wie viel Fläche wird es denn nun tatsächlich für den Garten geben? In der Mitteiung des Senats an die Bürgerschaft sind „zwischen 4200 und 5800 Quadratmeter“ angegben.
Houcken: Die Zusammensetzung der öffentlich nutzbaren Grünflächen haben wir ja bereits vorhin erläutert. Auf den Kragenflächen und im Dachpark gibt es naturgemäß mehr Gestaltungsspielraum für partizipative Projekte als auf der Rampe selbst, weil sie als Zuwegung auch entsprechende Gestaltungsvorgaben als Wegefläche des Brandschutzkonzepts zu erfüllen hat. Gleichwohl bieten sich aber auch entlang der Rampe in den großen Einbuchtungen des Bunkers frei gestaltbare Flächen, die im Rahmen des Hilldegarden Projektes erschlossen werden können und sollen.

Ich meine nicht Flächen, die gärtnerisch vorgeformt sind, sondern die Flächen, auf denen Menschen aktiv gärtnern können. Auf vertikalen Flächen ist das ja nicht möglich.
Houcken: Es wird auch auf der Rampe Flächen geben, die nicht vorgestaltet sind. Ich habe dort einmal den Weg von sechs Meter Breite, der hoch führt, und daneben noch einmal ca. sieben Meter Innenfläche am Bunker, wo Aufenthaltsflächen entstehen und gestaltet werden können.

Warum ein Gästehaus und ein Kultursaal?

Mit der Verlängerung der Erbpacht sind auch zusätzliche Neubauten auf dem Bunker geplant, über die diskutiert wird. Das sind unter anderem die Künstler-Gästehäuser und ein Konzertsaal.
Houcken: Es sind drei Gästehäuser vorgesehen, die verschiedene Kultursegmente bedienen sollen: Eins ist für Künstler aus den Bereichen Literatur und Schauspiel gedacht, eins für Musik und eins für Bildende Kunst. Hier sollen u.a. Kulturinstitutionen Kontingente buchen können, um ihre Gäste unterzubringen. Das soll ein bedarfsgerechter Mix für die Kulturlandschaft der Stadt werden, der auf die unterschiedlichen Bedürfnisse besser eingehen kann: Theaterleute haben während ihrer Engagements andere Buchungszeiten als Musiker oder Literaten, die ein Album in der Stadt aufnehmen oder hier als Artist-in-Residence schreiben.

Erbpacht-Berechnung richtet sich nach erwarteten Erlösen, nicht nach dem Gemeinwohl

Fließen diese zusätzlichen Aufbauten als Leistungen für das Gemeinwohl in die Erbpacht-Berechnungen ein? Oder sind die Aufbauten in erster Linie dazu da, um als „privat“ nutzbare Teile das Gartenprojekt zu finanzieren? Das ist ja eine Frage, die sich viele Anwohner stellen.
Maulhardt: Wir kennen die Formeln nicht, nach denen der Erbpachtzins berechnet wird. Wie gesagt: Grundsätzlich richtet sich die Stadt bei Erbpachtmodellen nach dem wirtschaftlichen Ertrag, den die Immobilie erbringen wird. Danach wird der Wert des Grundstücks und dessen Überlassung berechnet. Die Finanzbehörde orientiert sich bei dem errechneten Betrag von 2,56 Mio. Euro also nicht an dem möglichen Gemeinwohl, sondern nach den erwarteten Mieteinnahmen. Aber sie sagt: Weil dort Investitionen erfolgen, die 2,56 Mio. Euro deutlich übersteigen und neue öffentliche Flächen schaffen, sind wir bereit, auf den Betrag im Jahr 2053 zu verzichten.
Und wichtig ist auch, dass hier nicht etwas geschaffen werden soll, um es direkt nach der Umsetzung zu verkaufen. Der Bunker, wie er ist und mit dem, was entstehen soll, wird langfristig im Portfolio der Matzen Immobilien bleiben. Das heißt, in der kompletten Laufzeit der Erbpacht soll kein Verkauf stattfinden.

Nach Ihren Angaben wird das Projekt insgesamt 25 bis 30 Mio. Euro kosten. Davon sollen 7,5 Mio. (ca. 25%) für die öffentlichen Flächen ausgegeben werden. Die restlichen Investitionskosten – also 22,5 bis 27,5 Mio. – müssten aus den Mieterlösen der Aufbauten refinanziert werden. Ab wann rechnen Sie denn mit einer Vermietung?
Houcken: Wenn der Bau im Laufe des Jahres 2016 fertiggestellt werden kann, werden aus den wesentlichen Nutzungen voraussichtlich ab 2017 Einnahmen erzielt werden. Andere Teile der angestrebten vielfältigen und kleinteiligen Nutzung werden sich im Lauf der Zeit weiterentwickeln. Was dem gesamten Gebäude meines Erachtens gut tut: Je kleinteiliger die verschiedenen Nutzungen werden, desto interessanter wird es für die Öffentlichkeit und den Stadtteil, weil sich verschiedene Kooperationen ergeben können. Das kann aber im Detail nicht im Voraus geplant werden, sondern muss sich ähnlich wie bei den Bestandsmietern im Lauf der Zeit ergeben.

Welche Gastronomie ist geplant?

Auf dem Weg zum Dach und auf dem Dach sind Gastronomiebetriebe geplant. Wie muss man sich das vorstellen?
Houcken: In Planten un Blomen gibt es ja auch eine Parkgastronomie, die es den Parkbesuchern ermöglicht, vor Ort eine Cola zu trinken oder eine Brezel zu essen. Weiter bietet einer der Flaktürme die Möglichkeit für eine Clubgastronomie. Und wenn man die gesamte Rampe betrachtet, bieten sich auch hier Aufenthaltsflächen, die es erlauben, Angebote auf kleiner Fläche zu schaffen.

Zum Beispiel mit einem Wurststand?
Houcken: Zum Beispiel- Oder mit einem Eiswagen in der Nähe von Kinderspielflächen. Was sichergestellt sein muss, ist, dass da kein Biergarten oder Ähnliches hinkommt. Den gibt es dort ja bisher auch nicht. Es muss eben zu dem Bunker passen.

Es soll Workshops mit Pflanzenexperten geben

Es wird eine Nordwest- und eine Nordost-Seite geben. Was wollen Sie da anpflanzen?
Houcken: Das Pflanzenkonzept wird im Rahmen der Planung entwickelt. Insbesondere auf dem geschützten Kragen wird es kompakt sehr viel Fläche und oben auf den Etagen des Dachaufbaus noch weitere Flächen geben, die sich dazu eignen, gärtnerisch gestaltet zu werden.

Was sagen denn Dachgarten-Experten über die Pflanzen, die dort gedeihen können, und die Dicke des Erdreichs?
Houcken: Es ist sicher eine Herausforderung, ein Pflanzenkonzept zu schaffen, das robust genug ist. Die Flächen sind auch sehr unterschiedlich, die Kragen sind windgeschützter als das Dach. Aber natürlich sind bereits im Rahmen der Machbarkeitsstudie im Vorfeld der Planung Pflanzenexperten befragt worden, welche Möglichkeiten sich bieten. Die Detailarbeit wird jetzt in Workshops mit Fachberatern und Landschaftsgestaltern weitergehen, und dieses Wissen wird auch an Hilldegarden weitergegeben, die an diesen Workshops teilhaben. Dabei gibt es keine Denkverbote nach dem Motto „Das geht nicht“.

So führt die Rampe aufs Dach. Wegen des Hamburger Wetters empfiehlt sich immergrüne Bepflanzung

So soll die Rampe aufs Dach führen. Sie endet zunächst an der umlaufenden Kragenfläche

Die Rampe soll ermöglichen, das Bunkerdach barrierefrei zu erreichen. Soll über diese Rampe auch das Material für die Gartenanlage auf das Dach transportiert werden?
Houcken: Selbstverständlich wird es Personen und Lastenaufzüge an der Seite geben, schon allein um die Versorgung des Aufbaus zu ermöglichen. Dabei wird zur Zeit mit dem Brandschutz erarbeitet, inwieweit es Haltepunkte auf den einzelnen Ebenen geben wird.

Was sagen die jetzigen Mieter zur Rampe?

Die Rampe wird an den vorhandenen Fenstern vorbeiführen. Was sagen die jetzigen Mieter im Bunker dazu?
Houcken: Es gibt für diese riesige Bunkerwandfläche im Vergleich zu normalen Gebäuden ohnehin relativ wenige Fenster. Die liegen jedoch konstruktionsbedingt 2,60 Meter tief in der Wand. Durch diesen „Tunneleffekt“ ist die Sichtbarkeit der Rampe wesentlich geringer, als man intuitiv erwartet. Natürlich werden aber die Sichtlinien dennoch in der Planung berücksichtigt, es wird geschaut, wo die Rampe an den Fenster vorbeiführt. Dort, wo es vereinzelt zu Beeinträchtigungen kommen wird, wird frühzeitig das Gespräch mit den Mietern gesucht werden, um gemeinsam tragfähige Lösungen zu finden.

Wie sieht der Zeitplan für Ihr Projekt aus? Geplant war ja, nach der Abstimmung in Senat und Bürgerschaft im Januar den Bauantrag zu stellen. Im Moment hat der Senat die Abstimmung zurückgestellt.
Houcken: Auf den städtischen Zeitplan zur Verlängerung der Erbpacht haben wir keinen Einfluss. Für uns ist relevant, dass das bauliche Genehmigungsverfahren im ersten Quartal eingereicht wird. Der Prozess wird mit Rückfragen eventuell sechs Monate in Anspruch nehmen, sodass in etwa Mitte des Jahres die Vorbereitungen für den Bau begonnen werden sollen.

Der Investor „hat gezeigt, dass er so ein Projekt stemmen kann“

Maulhardt: Herr Prof. Matzen hat den Bunker, wie er jetzt da steht, mit dem jetzigen Mietermix geschaffen. Damit hat er gezeigt, dass er so ein Projekt stemmen und erfolgreich umsetzen kann. Jetzt ist an ihn das Erweiterungskonzept des Stadtgarten St. Pauli herangetragen worden, das er sehr spannend findet und dessen erfolgreiche Umsetzung er sich aufgrund seiner bisherigen Erfahrungen mit dem Bunker zutraut. In der Öffentlichkeit herrscht nach meinem Eindruck noch die Vorstellung, dass hier jemand völlig Neues antritt. Aber es ist genau derselbe Kopf wie vor 20 Jahren.

Houcken: Wenn man es einmal mit anderen Projekten öffentlicher Parkflächen wie z.B. der Highline (= Hochbahntrasse in Manhattan, die zu einem Park umgebaut wurde) oder jüngst dem Inselprojekt im Hudson River vergleicht: Wir gucken immer mit großen Augen nach Amerika, wo solche Projekte mit Spenden finanziert werden, und vermissen Mäzene und / oder mutige Investoren, die solche Projekte auch bei uns ermöglichen. Und in der Tat, wenn man sich hier umschaut: So sehr viele Investoren, die bereit sind einen so langfristigen Blick auf ein Projekt zu haben haben, findet man nicht. Ich finde, eine Größenordnung von 22 bis 27 Millionen Euro, die hier in den öffentlichen Raum und in dessen Bewirtschaftung fließen sind eine beachtliche Größenordnung, die ein klassischer Immobilienfonds-Investor sicher nicht bereitstellen würde.

 

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